Z końcem kwietnia weszła w życie nowa ustawa, tzw. deweloperska. Ma zasadniczo poprawiać sytuację nabywców nieruchomości i kupujących nowe mieszkania i zabezpieczać ich interesy. Eksperci wskazują jednak na kontrowersje związane z nowym aktem prawnym.
Podnoszony jest przede wszystkim argument, że nabywcy jeszcze niewybudowanych mieszkań nie będą musieli się obawiać bankructwa dewelopera. Do tej pory bowiem, w przypadku jego upadłości, cały majątek wchodził w skład masy upadłościowej. Nowe rozwiązanie wyłącza projekty firmy deweloperskiej spod masy upadłościowej, dając klientowi możliwość kontynuowania inwestycji lub odzyskania wpłaconej kwoty z rachunku powierniczego.
Wesprzyj nas już teraz!
Ponadto, inwestor zobowiązany został do przygotowania i przedstawienia nabywcy prospektu informacyjnego. Muszą być w nim zawarte następujące informacje: dane dewelopera (adres, NIP, REGON, dane teleadresowe), informacje o dotychczasowych inwestycjach (adres, data uzyskania pozwolenia na użytkowanie, itp.), informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera, informacje dotyczące gruntu (numer księgi wieczystej, obciążenia hipoteczne, itp.), informacje z publicznie dostępnych dokumentów dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km (budowa dróg, linii szynowych, przewidzianych korytarzach powietrznych, budowa oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, wysypisk, cmentarzy), informacje dotyczące inwestycji (pozwolenie na budowę, harmonogram inwestycji, sposób finansowania z udziałem procentowym, rodzaj rachunku powierniczego z nazwą banku, sposób pomiaru powierzchni, warunki waloryzacji ceny, itp.), warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, dane dotyczące mieszkania i budynku (cena, liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard wykończenia, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, dostęp do drogi publicznej, itp.).
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podkreśla też, że za niedostarczenie ww. projektu, niepoinformowanie klienta o zmianie zawartych w nim danych, brak informacji wymaganych prawem lub nieprawdziwych oraz niedotrzymanie terminu przeniesienia własności mieszkania lub domu daje konsumentowi możliwość odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia, z zachowaniem roszczenia z tytułu kar umownych za opóźnienie.
O ile powyższe informacje mogą wpłynąć na polepszenie sytuacji klientów, a przynajmniej stanu ich wiedzy, nowy obowiązek zawierania również umowy przedwstępnej (obok właściwej, przenoszącej prawo własności lokalu na nabywcę) w formie notarialnej zapewne wpłynie na uszczuplenie zawartości ich portfeli.
Pieniądze wpłacane na poczet przyszłego mieszkania czy domu mają trafiać na specjalny rachunek powierniczy, czyli po prostu konto, a bank, w którym zostało ono utworzone, ma stać na straży ulokowanych na nim środków. Deweloper będzie miał do wyboru cztery opcje rachunku powierniczego: zamknięty, otwarty z gwarancją ubezpieczeniową, otwarty z gwarancją bankową oraz otwarty rachunek powierniczy. Jak przewidują analitycy Home Broker, ostatnia forma będzie najprawdopodobniej najbardziej popularną. Przy otwartym rachunku powierniczym wypłata części środków ma następować po ukończeniu konkretnego etapu robót. Zamknięty rachunek zakłada wypłatę środków jednorazowo, po przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Gwarancje natomiast mają zabezpieczyć klienta na wypadek upadłości firmy.
Deweloperzy z kolei krytykują zapisy ustawy umożliwiające klientom rezygnację z zakupu lokalu, gdy metraż różni się choćby o 0,1 metr kwadratowy od tego, który znalazł się w umowie. Zdaniem firm budujących nowe mieszkania może to być wykorzystywane jako pretekst do zrywania umów.
Powodem obaw dla deweloperów jest również sytuacja, gdy, po podpisaniu przez klienta umowy przedwstępnej, bank odmówi mu kredytu, a kupujący nie zgodzi się na wykreślenie z księgi swojego roszczenia. Zdaniem deweloperów, może powstać problem ze sprzedażą lokalu innemu nabywcy. Analitycy Home Broker wskazują również, że w przypadku odstąpienia dewelopera od umowy, kupujący zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie jego roszczenia o przeniesienie prawa własności. Ustawa milczy jednak na temat konsekwencji odmowy wykreślenia.Można oczekiwać, że nałożona przez ustawę na deweloperów większa ilość obowiązków poskutkuje wzrostem cen mieszkań. Deweloperzy przerzucą bowiem na konsumentów między innymi koszt prowadzenia przez banki rachunków powierniczych, a także inne koszty, poprzez które deweloperzy będą chcieli zabezpieczyć się przed wzmożonymi roszczeniami klientów.
Tomasz Tokarski
Źródło: www.money.pl
